Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Несколько людей в сегодняшней всемирной культуре могут похвастаться табильностью и устойчивостью, особенно когда речь заходит о Москве. Этот город устанавливает специальные условия для своих жителей. Молодые семьи часто рассматривают свою первую квартиру в качестве стартовой точки и скоро осознают, что должны искать варианты обмена своей недорогой «однушки» в Подмосковье на более удобное и просторное жилье поближе к работе. Растущая семья требует больший простор, поэтому такие переезды часто связаны с необходимостью поиска дополнительных комнат.
Обратный процесс может быть также характерен для родителей взрослых детей — они могут сократить размер своей квартиры, чтобы переехать от молодой семьи или обзавестись новым источником дохода, обменяв свою квартиру на более маленькую с небольшой доплатой. Это - цикл обмена квартирами в московской недвижимости.
Как советуют те, кто уже прошел этот путь множество раз, с обмена квартиры с доплатой стоит начать с поиска надежного риэлтора. Попытки проводить сделку самому могут привести к серьезным негативным последствиям, ведь часто бывает так, что проведя независимый поиск покупателя, подбор варианта, проверку документов и организацию банковских взаиморасчетов, можно столкнуться с различными рисками. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными, что лишний раз подчеркивает важность профессионала.
Если решено обратиться к профессионалам, следует учитывать, что поиск квартиры, которая соответствует всем требованиям, требует не только множества времени, но и знания различных нюансов. Риэлтор должен знать цены на квартиры, чтобы не допустить переплаты: на текущий момент на рынке почти 80% квартир выставлены по завышенной цене. Кроме того, специалист должен владеть техниками торга и знать, как проводить проверку документов на квартиру, чтобы избежать возможных рисков. Недостаточно надеяться на свои знания и опыт в этом деле, ведь случайное упущение может стоить, как минимум, стоимости самой квартиры.
Одним из вариантов обмена квартиры с доплатой является договор мены, хотя в Москве такой способ применяется менее чем в 3% случаев и обычно используется в ситуации родственных обменов. При заключении договора мены нужно найти человека, который понравится вашей квартирой, и которому понравится ваша идеальная квартира. Если помещения не признаются равноценными, данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
Основной способ сделки при обмене квартиры с доплатой — это договор купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Такая сделка называется альтернативной, и ее осуществления требует следующих этапов: поиск агентства недвижимости, подготовка квартиры к продаже, продажа, поиск желаемой квартиры, проверка юридической "чистоты" квартиры, покупка и регистрация. Стоит отметить, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки, содержащей от 5 до 6 звеньев. Работа агентства недвижимости может быть огромной и состоять из множества этапов, что влияет на стоимость услуг.
Как происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве с оплатой? Все очень просто, но и очень разнообразно, как и в любой другой мировой столице с неоднородным ценовым районированием. Если вы владеете однокомнатной квартирой на территории Центрального административного округа и желаете обменять ее на просторную двухкомнатную где-то в другом районе города, это можно сделать без доплаты с вашей стороны и даже с ожиданием компенсации, в зависимости от района и качества жилья, которое вы получите в обмен на свою квартиру. Однако обмен квартир внутри ЦАО будет зависеть от конкретных параметров каждой квартиры.
Если речь идет об обмене квартир, имеющих примерно одинаковую ценовую стоимость, то размер доплаты уже более предсказуемый. Для получения двухкомнатной квартиры в том же районе вам необходимо будет заплатить лишь разницу в квадратных метрах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (от 1 млн. руб. в старой Москве). Такой коэффициент обусловлен тем, что на вторичном рынке стоимость однокомнатной квартиры за квадратный метр выше, чем у двухкомнатной при условии прочих равных.
Что касается обмена двухкомнатной квартиры на более большую, например на трех- или четырехкомнатную, то здесь тоже можно применять ту же самую схему. Большие квартиры в одном ценовом сегменте будут требовать доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов. Однако поиск именно такой квартиры может занять некоторое время, поскольку они встречаются реже, а люди, имеющие их в собственности, часто не собираются сменить место жительства. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Тем не менее, надо понимать, что эти цифры могут условно изменяться, так как обмен на 4-х комнатную "хрущевку" будет почти невозможен из-за их недостатка на рынке недвижимости.
Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.
В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.
Фото: freepik.com