Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
Российские инвесторы все чаще выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве перспективной инвестиции. Причина этому - высокая прибыльность активов, стабильность экономики и надежная юридическая защита. Также не менее важно, что на немецком рынке недвижимости не действуют ограничения для иностранцев, что делает его еще более привлекательным для инвестиций.
В Германии, кроме стандартных квартир и домов, можно купить также замки, виллы или коммерческую недвижимость, которые могут использоваться как для получения дохода, так и для личных целей. Коммерческая недвижимость в Германии включает доходные дома, отели, рестораны, различные офисные помещения, спортивные объекты и поля для гольфа, автомобильные салоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды коммерческих зданий.
Приобретение недвижимости в Германии имеет ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Кроме того, инвестирование в недвижимость в Германии обладает надежностью, стабильностью, регулярным доходом, прозрачностью сделок и предсказуемостью развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза, привлекательность лондонской недвижимости снизилась, и инвестиционные потоки стали перенаправляться в Германию.
Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен. По данным Knight Frank, за год цены на недвижимость в Берлине выросли на 20,5%, а цены в городах, таких как Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, также значительно возросли. Несмотря на это, недвижимость в Германии остается относительно доступной. Например, в Восточном Берлине однокомнатную квартиру можно приобрести за примерно 64 000 евро.
Рост цен на жилье в Германии объясняется постоянным прибытием мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте новостроек. Например, в городе Франкфурт за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось всего 14 200. Привлекательность германских городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%. В частности, Франкфурт является крупным центром финансовых и технологических услуг.
Большинство жителей германских городов предпочитают снимать жилье, если покупают жилье, то скорее всего это будет коммерческая недвижимость. Арендная плата в Германии выше, чем в большинстве других стран Европы, а банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов. В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и, соответственно, такая тенденция может сохраняться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое. Это делает недвижимость в Германии привлекательной формой инвестирования.
Выявление потенциала недвижимости в Германии
Если вы задумываетесь о приобретении жилья в Германии для последующей сдачи в аренду, стоит учесть, что на этом можно заработать около 4% доходности в год в крупных городах, таких как Берлин или Мюнхен. Однако, доходность может быть выше в менее крупных городах, например, в Вуппертале доходность составляет 8%, а в Гельзенкирхене — 9,76%. При этом следует обратить внимание на города такие, как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.
Российские инвесторы наиболее заинтересованы в покупке недорогих квартир для личного использования или сдачи в аренду, а также недвижимости в курортных зонах и доходных коммерческих объектов, которые также могут послужить основанием для бизнес-иммиграции. Однако, следует отметить, что спрос на коммерческие объекты очень высок, и лучшие предложения продавуются в течение считанных дней. Это также относится к квартирам в новостройках.
Приобретение доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств, так как ежегодный доход от аренды может составлять до 15%. Например, рентабельность доходного дома в Дортмунде на восемь квартир, которые стоят около 620 000 евро, может достигать 8% в год. Кроме того, при желании можно продать часть апартаментов по более высокой цене, чем была при их покупке. Стоит также принять во внимание постоянный рост арендных ставок, который повышает рентабельность инвестиций.
Еще одно преимущество покупки недвижимости в Германии в том, что нет никаких ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости. Любой желающий может купить объект, используя его для сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Кроме того, собственник имеет возможность получить мультивизу или даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций). И, наконец, спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при продаже такого объекта.
Если вы ищете выгодное и оптимальное решение, то можно обратить внимание на покупку недвижимости на аукционе через риелторское агентство, где возможно приобрести объекты со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости.
Приобретение недвижимости в Германии - процесс, полностью прозрачный и защищенный немецким законодательством. Весь процесс сделки осуществляется через банковский счет нотариуса, который готовит проект договора купли-продажи и после его подписания регистрирует предварительный договор в государственном реестре.
Подписание договора купли-продажи также происходит у нотариуса, который защищает интересы обоих сторон сделки. Он проверяет, не имеет ли объект каких-либо задолженностей, открывает трастовый банковский счет и осуществляет проверку недвижимости в Grundbuchamt – орган Книги регистрации собственности в Германии.
После заключения договора купли-продажи и нахождения денежных средств на трастовом банковском счету продавца, происходит регистрация прав на нового владельца. Весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.
Таким образом, покупка недвижимости в Германии - это надежный и безопасный процесс, который обеспечивает защиту интересов всех участников сделки.
Налоги на недвижимость в Германии
При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать определенные дополнительные расходы, включая уплату налога и комиссии риелтора. Оформление сделки возможно только после оплаты налога на приобретение недвижимости, и только после этого покупатель заносится в реестр как собственник. Рассмотрим подробнее дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости:
- Налог на приобретение недвижимости составляет от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона.
- За услуги нотариуса понадобится заплатить около 1-1,5% от стоимости объекта.
- Комиссия риелтора обычно составляет от 3,5% до 6% от стоимости объекта.
При этом покупка недвижимости до ее выставления на аукционе по фиксированной цене, которая может быть ниже среднерыночной, является одним из самых привлекательных вариантов.
В связи с этим, покупка недвижимости в Германии требует обязательного учета всех дополнительных расходов, связанных с налогами и комиссиями, чтобы избежать непредвиденных расходов и снизить риски финансовых потерь.
Рынок недвижимости в Германии разнообразен, но важно понимать, что цены на жилье значительно отличаются в зависимости от географического расположения, года постройки и района города.
Одно из главных правил – в восточной части страны цены ниже, чем в западной. Однако, если ваша цель – получить прибыль или приобрести дом на длительный срок, стоит отдать предпочтение западной части. Также стоит отметить, что для Берлина, который занимает лидирующую позицию по ценам на недвижимость в 2019 году, деление на «восток» и «запад» также актуально.
Например, квартиры в восточном Берлине стоят в среднем около 2000 евро за квадратный метр – на полтора раза дешевле, чем в Мюнхене. Когда дело касается частных домов, здесь свои правила – стоимость дома площадью 180 кв. м будет зависеть от местоположения, так в южных регионах Германии её стоимость составит порядка 390 тысяч евро, тогда как на западе и севере вы сможете уложиться в 200 тысяч евро. Восточная часть страны порадует вариантами по цене 150 000 евро.
Если вам интересны доходные дома, то в Земле Северный Рейн-Вестфалия то их стоимость может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. К примеру, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год стоит около 91 100 евро.
Когда речь идет об отелях, цена может достигать нескольких миллионов евро, особенно если объект расположен в исторической части крупных городов.
Если же рассматривать коммерческую недвижимость, то ее стоимость зависит в основном от масштабов города. В Кельне, например, 473 квадратных метра коммерческой недвижимости стоят больше полутора миллионов, тогда как 456 квадратных метров в Райнберге обойдутся примерно в пять раз дешевле.
В поисках доступной недвижимости в Германии? Компания DEM GROUP GmbH предлагает свои услуги и поделилась с нами полезной информацией.
Согласно выдержке, обращаясь в риелторское агентство, можно быть уверенным, что сделка совершается в соответствии с немецким законодательством. К тому же, риелтор освободит вас от необходимости присутствия при заключении договора. В большинстве агентств предоставляют услуги по управлению недвижимостью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Если вы стремитесь купить недвижимость в Германии быстро и с максимальной экономией, то лучше обратиться в риелторское агентство, специализирующееся именно на этой стране.
DEM GROUP GmbH - международное агентство, работающее в Германии, России и Казахстане, что значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Компания специализируется на работе со всеми видами недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, а также эксклюзивные предложения от собственников.
На сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами и воспользоваться функциями подбора по городам, регионам и типу недвижимости.
Фото: freepik.com